来源：温州巡捕房

(资料图片仅供参考)

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学区房是温州楼市的传奇，在市场最疯狂的时候，持有一套头部学区房，一年所带来的收益，甚至远高于市面上大部分投资渠道，而且风险几乎可以忽略，毕竟当时有太多追涨的投资客等着接盘。

但时过境迁，随着楼市进入下行通道，学区房瞬间跌落神坛，不仅投资属性被“房住不炒”所压制，同时就读难度也在“教育公平”下逐渐提高，但即便如此，头部学区房依旧在市场上，保持着较高的关注度，如果有捡漏的机会，还是会有不少购房者蜂拥而至。

温州市实验小学实景图丨图源：麦乐成长记

然而，就在前两天，一套上田小区的法拍房让人大跌眼镜，作为温州市实验小学的学区房，最后惨然流拍。

图源：法拍网

而奇怪的是，在2021年12月底，同小区的另一套法拍房源却遭疯抢，那次法拍吸引了19人报名，543人设置提醒，13963人围观，最终溢价率高达95%！

图源：法拍网

为什么同一个小区，却是两种截然不同的命运？

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首先，我们来看本次流拍的房源信息：上田小区5幢605室，建面约215.68㎡，起拍价547万元，起始单价约25361万元，保证金100万元，增价幅度1.2万元。

图源：法拍网

而该套房源流拍的原因可能有几下几点。

一、流通性偏弱 

众所周知，建筑面积是影响房产流通性的重要因素，一般来说，建筑面积越大、总价越高，成交周期就会越长，流通性也就越低。

对于学区房来说，无论是投资还是自用，都要考虑到后期转手的问题，而该房源建面超200㎡，几乎堪称是全温州最大的头部学区房，起拍总价更是高达近550万，这个价格几乎与温州的一些改善壕宅持平，成本太高风险太大。

图源：法拍网

二、价格无优势

同时，根据贝壳二手房显示，当前同小区建面200㎡以上房源，挂牌单价约2.5-2.7万/㎡，总价段在550-670万，相比之下，本次起拍价与市场价几乎相差无几！

作为法拍房，该房源不仅没有价格优势，还要承担不菲的手续费用，购房者还不如买同小区的二手房省心省力，流拍也不足为奇。

图源：法拍网

三、小区可选择空间较多

根据属地中介反应，目前上田小区挂牌的房源还有将近50-60套左右，可选择空间较大，且都有一定的议价空间，这也是本套房源流拍的原因之一。

四、对比后性价比偏低

反观2021年底法拍的上田小区20幢401室，虽然建面也有146㎡，但251万的起拍价远低于当时的市场行情，给购房者留足了竞价空间，以至于最后该房源被抢到491万才止步。

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楼下低迷期间，无论是投资客还是刚需客户都会更加谨慎，在看不到性价比的情况下，观望情绪浓厚，而且该房源面积大、性价比低等弊端也较为明显，该房源最后流拍也在情理之中。

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