发现没？南京新盘，悄悄变了风向。

过去，热盘销售一脸傲娇：首付得8成，但如果你买装修包，可以5成。

现在，A、B、C、D盘出奇一致：我们精装不卖包。

(资料图片仅供参考)

随着不设毛坯限价的项目陆续亮相，越来越多的新盘加入不卖升级包阵营。南京楼市，真要跟装修包说再见了？

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时间倒回到2020年夏天。

7月，随着首批设定了毛坯限价的宅地出让，南京进入限房价、竞地价的的双限时代。

8月下旬，一纸《关于进一步做好新建商品住房装修工作的通知》发布，拉开南京楼市装修包序幕。自此，南京新房价格由毛坯价+最高不超2000元/㎡的全装修价+装修包三部分组成。紧接着，第一个吃螃蟹的苏宁檀悦高调入市。

尽管官方明确“买房人可自行选择升级装修包，开发商不得强制要求购买”，但很长一段时间里，装修包“惹出”的麻烦还真不少。

看房环节，买房人只试探性问一句“可以不买包吗”，便被销售无情拉黑；

遇到不强求选包的楼盘，买房人还没来得及高兴，走到清水样板间，被洗衣机预留位放在厨房的神奇操作整懵圈了；

“装修包卖不出去就扣钱”，卖包率被写进KPI，几乎逼疯全南京的房产销售；

盛行卖包的时期，南京哪家楼盘不梳理一份细致的《升级装修与自主装修对比》，就是不合群……

像南京房价一样，各家楼盘的装修包价，也形成了金字塔。

塔尖多是河西、鼓楼、城中、大校场等顶流板块楼盘，装修包在5000-5500元/㎡不等。比如，海玥花园、中冶锦绣天玺、涵樾府等是5500元/㎡的标准；金基望樾府是5400元/㎡的标准；苏宁檀悦则是5000元/㎡的标准。

往下，是河西、大校场等形成分化的楼盘，主力楼盘装修包在3500-4500元/㎡不等。

腰部，是刚改板块和楼盘，装修包通常在3500元/㎡以下，比如江核、城南中心、岱山、燕子矶、江宁百家湖等。

装修包在2000元/㎡以下的，是刚需阵地，如江宁正方新城、板桥、栖霞山等。

当然了，也有清流。双限项目远洋万和方山望、云望府等，直接舍弃装修包，以实用型的精装交付，占据价格上的优势。

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随着市场行情下行，这一两年来，开发商反倒对装修包“佛系”了不少，装修包打折、买房送装修包、把“不强制购买升级包”写进销售方案……南京买房人，终于能逃离被“包”支配的无力。

真正的转折，在去年10月。尽管此前已有部分差异化定价的地块出让，但南京地块全部取消毛坯限价，从去年第三批次卖地开始，给予房企更有想象力的发挥空间。

所以，当这批地块陆续发声，夹杂着之前双限却不卖包的地块，南京装修包，好像和健康码一样，离退役不远了。

步入4月，南京新盘摩拳擦掌，不是公开，就是在公开的路上，全力为首开冲刺。这其中，放风不卖装修包的新盘还不少。

已公开的楼盘中：

江宁小龙湾朗诗玲珑新亭，无毛坯限价，只有3栋共148套房，约117、143（两个户型）和167㎡四种主力户型。加了朗诗科技系统，确定精装不卖包，精装修用了博世、汉斯格雅等品牌，最快本月底首开。

143㎡A户型样板间实景图

江宁东山中天云来，无毛坯限价，规划6栋小高层，主力户型77-143㎡。已公开实体样板间，精装交付、无升级装修包，配置了日立中央空调、拓力新风、威能地暖、博世厨电等，放风价3.4万/㎡。

即将公开的新盘中：

河西南建发缦云，无毛坯限价，规划9栋17层住宅，两梯两户。主力户型为123、143、182㎡，精装交付不卖包，预计本月底公开。

大校场金基新睿樾府，毛坯限价4.75万/㎡，共规划6栋楼，其中3栋8-9层的洋房为建面约102和130㎡的户型，6栋17-20层的住宅则以建面约121、166和171㎡的户型为主。项目预计本月公开，据销售透露，大概率不卖包，会有金基擅长的健康会所+科技系统等熟悉配置。

麒麟高科紫麟景院，毛坯限价2.6万/㎡，规划有6栋住宅，主力户型89-143㎡。预计本周末公开、5月首开，精装不卖包，放风价3万/㎡。

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问题来了，随着开发商自主告别装修包，南京新房价格会呈现什么走向？我们认为，短期内多数板块的新房价格不会有明显的下降或拉升。

以已公开的中天云来、朗诗玲珑新亭等举例，开发商在定价时，难免会加入买房人对价格预期的考量。高科紫麟景院干脆降低“身段”，舍弃装修包，放风价较此前有所下调。这些楼盘价格变化的幅度，整体在区域平均水平内。

但可以预见，一线改善板块会呈现强者恒强的局面。

河西未设毛坯限价的中宁府，主打198-298㎡纯改善户型；邻居厦门国贸G70，更是直接超300㎡起步。不限价的发挥空间下，这些进阶豪宅直接上了高定精装，放风价最高冲到8万/㎡。

中宁府效果图

大校场同样没有毛坯限价的秦淮金茂府、保利G02等，也将拉升板块的改善能级。有楼盘在冲刺6万/㎡的路上跃跃欲试，将为买房人呈现高水准的装标和配置。

保利G02效果图

综合来看：土地出让规则调整使然，装修包告别南京楼市是大趋势，买房人将省去要不要买包的烦恼，有助于市场秩序的规范。与此同时，市场上将会有更多的迭代豪宅出现，满足千万级客群强劲的购买力。

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